Si tienes pensado comprar o vender una vivienda, sea nueva o usada, cuenta con que tienes que afrontar una serie de gastos que van asociados a la operación de compraventa.
Dependiendo del precio de la vivienda y de la comunidad autónoma, la cantidad que debe abonarse suele estar entre el 10% y el 12% del importe total de venta.
Si te interesa este tema, sigue leyendo porque en este artículo vamos a ver cuáles son esos gastos, el precio aproximado de los mismos en 2022, y a quién corresponde pagarlos.
¿Qué gastos se pagan en la compraventa de una vivienda?
Aunque no vayas a pedir una hipoteca, hay una serie de gastos que debes pagar en la compra de una casa. Según si es nueva o usada la cantidad varía un poco.
Gastos de notaría
El primero en poner la mano es el notario, que cobra unos aranceles por hacer la escritura de compraventa de la vivienda, sea nueva o no.
¿A qué cantidad ascienden los aranceles notariales en una compraventa?
Los honorarios del notario están regulados por Ley, por lo que deben cobrarte los mismos gastos en todas las notarías, independientemente de la comunidad en la que te encuentres.
Otra cosa es que te apliquen voluntariamente una rebaja, para ser más competitivos en el precio.
En cualquier caso, podríamos decir que la media de los gastos de notario suele estar entre los 600 y 900 euros, aunque el coste depende del precio de venta.
¿Quién tiene que pagar los gastos de notaría en la compra de una vivienda?
Pues aquí se complica un poco la cosa, porque la ley permite que se pacte entre el comprador y el vendedor.
En caso de no formalizarse un pacto hay que aplicar lo que diga la legislación de cada comunidad autónoma.
Si no existiera tal legislación, el artículo 1455 del Código Civil establece que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
Gastos de Registro de la Propiedad
El segundo en poner la mano, en la compra de una vivienda, es el Registro de la Propiedad, que también cobra unos aranceles cuando se inscribe en el registro la escritura que se firma en el notario, tanto si es una vivienda nueva como usada.
Esto se hace para dejar constancia, a la Administración Pública, de quién es el propietario del inmueble.
¿Cuánto hay que pagar por los gastos de Registro de la Propiedad?
De nuevo, estos honorarios están determinados por la ley, y dependen del precio del inmueble.
El coste suele oscilar entre los 400 y 700 euros.
¿Quién tiene que pagar los gastos del Registro de la Propiedad?
Si no se ha pactado de otra manera, lo normal es que los asuma el comprador.
Impuestos
Sigamos con los gastos que conlleva comprar una casa, que aún hay más. Los impuestos no podían faltar a la fiesta.
Independientemente de si hay hipoteca o no, la compra de una vivienda genera impuestos, y no pocos.
Veamos cuáles son y a cuánto ascienden, en función de si es vivienda nueva o usada.
Impuestos al comprar una vivienda nueva: IVA y IAJD
Unos de los gastos más importantes en la compra de una vivienda es el IVA o impuesto sobre el valor añadido.
El coste es del 10% del valor del inmueble, aunque si la vivienda es de protección oficial se reduce al 4%.
Excepto si estás en Canarias, que aparte de ser una hora menos tienen que pagar un impuesto específico de allí (IGIC), que es del 6,5%.
El segundo impuesto es el IAJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados), que es una tasa que gravan las escrituras públicas.
En este caso, el coste varía en función de la comunidad autónoma donde esté el inmueble.
¿Quién tiene que pagar los impuestos de actos jurídicos e IVA?
Ambos impuestos, tanto el impuesto de valor añadido IVA como el de los actos jurídicos documentados IAJD los paga el comprador.
Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano: ITP
El impuesto de transmisiones patrimoniales o ITP se aplica al comprar una casa de segunda mano.
El coste depende de cada comunidad autónoma, aunque la media suele oscilar entre el 6% y el 10% del valor de compra.
Nuestra sugerencia es que consultes las bonificaciones, si las hubiera, ya que hay territorios que aplican tipos reducidos si eres joven, familia numerosa, tienes algún tipo de discapacidad o la vivienda es de protección oficial.
Impuestos al vender una vivienda de segunda mano: plusvalía municipal e IRPF
Al vendedor le toca pagar un gasto más, el impuesto local llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), aunque es conocido como plusvalía municipal.
Es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno en el momento en el que se hace una transmisión a otro propietario, independientemente de que haya una construcción o no.
Además de la plusvalía, relativa al terreno, el vendedor debe pagar a Hacienda, siempre y cuando haya beneficio en la venta de los inmuebles. La cantidad correspondiente se paga en el Impuesto de la Renta de Personas Físicas o IRPF.
La cuantía de este impuesto de transmisiones patrimoniales dependerá de las ganancias obtenidas, y se paga en la campaña siguiente de la Declaración de la Renta.
A modo informativo, la Agencia Tributaria indica que sobre los primeros 6.000 euros se aplica un IRPF del 19%. Entre 6.000 y 50.000 euros, el impuesto sube al 21%. Desde 50.000 a 200.000 euros, la operación supone un 23% de IRPF. Y si las ganancias superan los 200.000 euros, el porcentaje asciende al 26%.
Gastos de gestoría
Contratar una gestoría no es obligatorio, pero todo el mundo lo hace porque ahorras tiempo y algún que otro quebradero de cabeza.
Total, este gasto no supone mucho, en comparación con otros.
La gestoría es la entidad que contratas para que realice todos los trámites que conlleva la operación de compraventa, como pagar los impuestos y demás papeleos.
En este caso, el importe de este gasto es muy relativo, porque no está regulado. Sin embargo, la experiencia nos dice que el coste suele rondar los 300€.
¿Cómo se pagan los gastos de compra de vivienda?
El procedimiento habitual es hacer una provisión de fondos antes de formalizar cualquier gestión relacionada con las escrituras.
La cantidad estimada, del total de gastos que debe pagar el comprador, se deposita en la cuenta bancaria de la gestoría, la que se encarga de realizar los trámites de la compraventa.
Conforme la entidad va pagando las facturas, ese dinero se descuenta del depósito. Cuando haya finalizado todas las gestiones, en caso de que haya sobrado dinero, te lo devuelven. Del mismo modo, si falta dinero te pedirán que hagas un nuevo ingreso.
Los gastos de la hipoteca en la compra de una vivienda
Con el banco hemos topado. Vamos con los gastos relacionados con las hipotecas.
A todos los gastos de compra anteriores, si vas a pedir un préstamo hipotecario para afrontar el pago de una parte del valor del inmueble, hay que sumar los gastos hipotecarios.
Veamos cuáles son.
La tasación de la casa
Lo primero que te va a pedir la entidad bancaria, a la hora de solicitar una hipoteca, es que tases la vivienda.
Por tanto, tendrás que contratar a una tasadora para que indique cuál es el valor del inmueble según mercado.
Merece la pena subrayar que el importe de la tasación no tiene nada que ver con el precio de compra de la vivienda, sin embargo, es un valor muy importante porque determina el límite que financiará la entidad prestataria.
Con relación al préstamo hipotecario, la habitual es que la entidad crediticia te conceda el 80% del valor de tasación. Eso no quiere decir que alguna entidad llegue a financiar hasta el 90% o 100% del precio del inmueble.
¿Cuánto cuesta la tasación del inmueble?
El precio es muy variable, porque las tasadoras son profesionales libres, y depende de si el inmueble es nuevo o no, pero suele estar entre los 250€ y los 600€.
Ojo, la tasación no es para siempre, tiene una validez de 6 meses desde que se emite.
¿Quién tiene que pagar la tasación de la casa en una compraventa?
El pago de la tasación corresponde al comprador, así que debe tenerse en cuenta a la hora de calcular el coste total de la operación de compraventa.
Cabe destacar que, desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos relacionados con la hipoteca son asumidos por el banco: como son la notaría, el registro y el AJD.
Notaría
En este caso, hay que realizar otra escritura pública, la del préstamo hipotecario. Esto se hace ante notario, que como es de esperar recibe unos honorarios por realizar su trabajo.
Este gasto debe asumirlo la entidad prestataria que concede la hipoteca.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados AJD
El impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o AJD, también conocido como impuesto de las hipotecas, es una tasa que se calcula sobre la escritura de la hipoteca que se firma en el notario.
¿Quién tiene que pagar el impuesto de actos jurídicos?
Los gastos que están asociados a la hipoteca los paga el banco.
El Registro de la Propiedad
Al hacer una escritura pública en la Notaría hay que inscribirla en el Registro. Esto conlleva unos aranceles registrales, que están fijados por normativa.
Al igual que antes, también es el banco el que está obligado a pagar este impuesto sobre actos jurídicos de la hipoteca.
La gestoría
Como ves, la compraventa de una vivienda con hipoteca tiene unos cuantos gastos más.
A todo lo anterior, hay que sumar los gastos de la gestoría que realiza los trámites administrativos de la hipoteca. Esta gestoría la designa el banco y, al igual que los dos gastos anteriores, éste lo asume el banco, desde la famosa ley de junio de 2019.
Comisión de apertura
No nos olvidemos de la comisión de apertura del préstamo hipotecario, que suele rondar el 1% o el 2% del valor de la hipoteca.
La comisión de apertura no está dentro de los gastos obligatorios que establece la ley para la compra de una vivienda, pero suele aplicarla la mayoría de entidades bancarias, eso sí, deben ser transparentes a la hora de informar al cliente, para que pueda calcular el total de los gastos que tendrá que afrontar.